不动产品牌经营与综合体物业开发

作者: James Chapman和容可琪,普洛思律师事务所
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二十年以来,品牌化经营理念在美国传统酒店业非常盛行,这些酒店通常由品牌所有人之外的第三方建造和所有。次贷危机之前的房地产泡沫期间,面向投资者的品牌酒店项目的数量飞速增长。然而,因为全球金融危机的缘故,美国房地产市场现在正在显著的衰退。

在酒店品牌特许经营项目中,从酒店筹备营业阶段直到酒店管理协议(或授权及特许经营协议)期限届满,酒店获准使用的品牌标识(包括外观设计、运营标准、品牌名称、广告用语及商业系统等)都将成为该间酒店不可或缺的一部分。作为对品牌使用的回报,酒店会将其收入(一般为客房收益)的一定比例支付给该品牌的拥有者作为授权许可费用。一旦协议到期或因其他情形协议终止,酒店应停止对于标识的使用,并且不再享受品牌提供的统一服务——其中最重要的是客房预定系统。

然而,商品住宅物业的品牌化经营,会引发一些不同于传统的酒店品牌经营模式中的问题。品牌所有人在物业销售阶段就要向物业开发商收取使用费,因为该销售的物业使用了其品牌标识。有别于传统的酒店品牌经营,上述特许使用费系品牌所有人的一种额外收入,因为其在物业开始运营前就已经收取。此外,商品住宅物业销售完成及开始运营后的后续运作有时与传统的酒店模式也大不相同,因而需要执行不同的品牌特许费用计费机制。而且,与传统酒店品牌经营的情况不同,商品住宅物业也许根本就不由品牌方进行管理,因此要求其遵循品牌方的统一运营标准也不太容易。

品牌化住宅物业

James Chapman
James Chapman
合伙人
普洛思律师事务所

下列为品牌化不动产物业的主要类型:

品牌公寓。品牌公寓,例如“丽思卡尔顿公寓”,被视作真正的住宅物业项目。酒店客人和公寓住户会分享某些物业服务和设施,不过有些服务和设施则由公寓住户专享。

附品牌租赁计划的完整产权物业。完整产权物业是指所出售物业单元的全部产权一次性转让给投资者的物业产品,区别于如下所述的分享产权物业。该类物业的设计和开发初衷是用于短期的居住,为此通常会参与品牌租赁计划,就像传统酒店那样,由品牌方凭借其客房预定系统对物业单元进行短暂对外招租。

分享产权物业(分时共有物业、区分共有物业及私人住所俱乐部)。分享产权物业是指需要对住宅或者居住单元的产权进行划分,按份所有的物业类型。一般而言,通过分享产权机制取得的财产,可分为两种不同的权利类型:一种是不动产权益,通常称作“立契不动产权益”或者“分时共有不动产”。

另外一种是,权利人取得一揽子合同权利而非不动产权益,这是在亚洲更为常见的做法,通常称作“使用权”物业。

环球度假俱乐部。环球度假俱乐部的会员通常对俱乐部所属物业不享有产权,但是会员每年享有一定的期限,可选择到俱乐部位于不同度假胜地的居所去度假。

酒店式公寓。酒店式公寓是一种在亚洲常见的商业住宿物业,不对外出售,并且日益由主要的酒店管理集团进行品牌化运营。

综合体物业开发

Bernice Yung
容可琪
高级律师
翟敏律师事务所

最近有很多因素导致人们对在综合体度假项目中开展品牌化运营投入了极大兴趣。为支付土地和开发成本以减轻资本压力,现在的度假项目通常会开发一个或多个商品住宅物业。

物业管理文件是综合体物业项目赖以运作的基础性文件。管理文件中就有关事项规定了各方的权利和义务,例如项目公共区域和设施(道路、公用事业和景观美化)的维护,对物业整改、扩建的限制,对物业有关部分的许可使用,对项目中的所有物业征收服务费,并且对业主使用物业中各类设施(诸如俱乐部会所,高尔夫球场,露天空地和其他公共区域和设施)的权利作出规定。

大多数品牌方要求在物业管理文件和发售文件中声明,该物业对品牌的使用是附期限的,该期限可能因品牌方或开发商解除合同而终止,且业主不因购买物业而对品牌享有任何权利。

在中国的潜在隐患

尽管综合体物业开发(诸如品牌度假项目)在中国并非一个全新的概念,但是分享产权的概念较为新鲜而且也许在中国投资者中会遭遇文化理解上的障碍。

更为根本地是,中国禁止个人对不动产享有所有权。住房合作社,租赁权和使用权的转让也许会被用来作为合法转让不动产所有权的替代手段。

总体而言,中国的物业产品类型在扩张,但是品牌商品物业存在的问题通常表现为缺乏清晰市场标准,或者诸多法律问题缺乏明确的答案。品牌化的费用,品牌标准的执行,品牌与项目的分离,项目各组成部分的协调,二次销售和市场管制,这些都只是众多棘手问题中的几例而已。

James Chapman 是美国普洛思律师事务所的合伙人,以及翟敏律师事务所的首席合伙人容可琪是翟敏律师事务所高级律师

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