外商在华投资购买的房产，有相当数量以租赁方式进行资产运营。但受中国政府对楼市宏观调控的影响，外商在华投资和经营房产受到了一定限制。一些地区的政府部门规定外商自有的房产不得转让、出租，只能自用。出租房产的外商与其承租人一旦发生纠纷，可能会处于劣势。 以下是一起真实的案件：
A公司是一家外国公司，其与B公司签订了房屋租赁合同，约定A公司将其位于北京的房屋出租给B公司使用，B公司按期支付租金。B公司在支付了首期租金和保证金后入住使用。B公司在以租赁场地为登记营业地办理其分公司的工商注册登记时，公司登记机关拒绝颁发营业执照，原因是根据北京市的相关规定，A公司作为外国公司无权将自有房产出租给B公司。双方因此产生争议，协商不成，B公司向北京仲裁委员会提起仲裁，请求仲裁庭裁决解除租赁合同。A公司答辩称，其从未承诺、双方订立的租赁合同中也未规定、B公司在签订合同前亦未曾提出需要将承租场所用于工商注册登记并以营利为目的使用，因此不同意赔偿B公司的损失；同时提起反请求，要求B公司支付拖欠的房屋租金。
仲裁庭认为，本案争议焦点为，不能将租赁场地用于工商注册登记而导致合同无法继续履行的责任该由哪方承担。北京市建设委员会联合北京市其他四部门颁布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定，境外机构、个人购买的房屋只能自用，不得转让、出租。仲裁庭认为，不论上述规定的效力如何，由于以上规定的存在，客观导致了A公司的房屋被B公司租用后，不能用于工商登记，即该房屋的使用功能存在重大限制。A公司作为房屋所有人、出租人，已知出租标的物在功能上的限制，且这种限制是由A公司自身的特殊性造成的。这种情形下，A公司未能在签订合同时向B公司说明标的物的情况，导致B公司不能实现合同目的，对争议的发生负有责任。即使合同中并没有明确约定A公司有负责或协助B公司办理分公司营业执照的义务，B公司将房屋用于设立分公司属于合同约定的使用范围，也属于A公司可以预见的范围。同时，B公司作为出租人亦应充分了解房屋情况后再行签订合同，也负有一定责任。仲裁庭最终裁定解除双方签订的租赁合同，且未全部支持A公司要求B公司支付全部房租的请求。
该案的裁决结果显示，即使租赁合同中并未明确写明租赁用途、外商也未承诺租赁物可以实现承租人的租赁目的，在因中国法律对外商自有房屋的经营方式所作的限制而导致承租人不能实现特定目的而引发纠纷的情况下，外商仍然可能需要承担法律责任。因此，在签订合同前，外商仍应从审慎的原则出发，全面调查所在地区的法律法规及政策，充分了解承租方的需求，向承租人充分披露标的物权能的限制。
同时，承租方也应当在签订租赁合同前充分考察租赁物是否存在质量瑕疵和权利瑕疵，考察出租人的主体资质和背景，以及当地的法律政策，调查租赁物是否能实现登记注册或开展各种的经营活动的目的，必要时还应事先咨询。
无论是作为出租人的外商，还是作为承租人的公司，在订约过程中，对于租赁房屋的用途最好在合同中有所体现，对外商就实现承租人合同目的所承担的义务划定明确的界限，这将极大地减轻双方在今后可能发生的纠纷中的举证责任。同时，由于不确定因素的存在，双方对履约过程中潜在的风险，宜事前约定由于法律政策变化、第三人或一方违约导致合同不能正常履行时的解决方案，将不确定的风险转化为可控的、可承受的风险。
作者张霁爽是北京仲裁委员会办案秘书
