签署不动产租赁合同应注意的问题

在企业日常经营管理中，除了买卖合同、服务合同外，不动产租赁合同亦属于十分常见的合同类型。企业不论是租赁商业地产用于日常办公或是租赁厂房、仓库从事生产性活动，通常都会投入一定成本用于不动产装修或购买设施设备。租赁合同如提前解除或无法继续履行，势必会给承租企业带来较大的实际损失或预期利益损失。如何做好不动产租赁合同的风险管理与防控，亦是企业日常合同管理中必须要面对的课题之一。

不动产的合法性确认

不动产的权属争议虽然并不必然导致租赁合同无效，但可能会造成租赁合同无法继续履行或提前终止。租赁合同签署前，建议向不动产所在地的不动产登记中心调查核实所有权与他物权情况是否与出租人所述相符。

实践中容易出现的误区是，承租企业认为一旦租赁关系成立，即不受承租不动产所设立的他物权的影响。但根据《物权法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，租赁关系对抗他物权的前提，应当是租赁关系成立在他物权之前（不论是设置抵押权或是被司法查封）。否则，一旦租赁期限内，抵押权人或其他权利人对不动产行使权利，承租企业不仅无权拒绝返还租赁的不动产，亦同时可能面临无法获赔的风险。

为确保租赁合同的效力，承租企业应优先选择与不动产产权人签订租赁合同，次之可考虑与代理人及转租人签订租赁合同。在与代理人签订合同的情况下，应注意要求代理人出示相应的委托代理手续；如与转租人签订合同，应注意要求转租人出具产权人同意转租的书面文件，并在租赁合同中尽量明确如同意转租的文件不真实时，转租人应当承担的违约责任（可考虑适当提高违约金）。

租赁期限与优先续租条件的确定

如租赁合同期限届满而出租人不续租的，除非双方在合同中明确约定，否则，在承租不动产后产生的装修装饰、搬迁费用等，属于承租人在签订租赁合同时就应预见到将会产生的费用，对这类经济损失的赔偿司法实务中通常不予支持。

基于此，如在租赁合同签署时已确定要在承租不动产进行装修装饰、购入大量设施设备，承租企业应避免一年一签的短期续约方式（尤其是经营性租赁），或考虑在合同中明确租赁期限届满时承租人的优先续租条件。此外，如拟在租赁合同中约定租赁期限自动顺延条款，应明确约定顺延的具体期限，以免因约定不明使租赁合同被认定为不定期租赁。

确定租赁合同提前终止的损失赔偿范围

首先，对用于商业用途的装修装饰通常被认为是承租人正常且合理的经营行为。若租赁期间，承租人经出租人同意后对租赁不动产进行了装修、改造，因租赁合同提前终止而导致其投入的装修附着物无法继续使用，这属于可预见的承租人损失范围，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装修附着物的残值损失。

其次，在经营性租赁的情况下，如租赁合同提前解除，承租人势必会产生停产停业损失、搬迁设施设备等产生的相关费用；设施设备无法搬迁或者一旦搬迁无法恢复使用的，亦属于承租人产生的经营损失。

司法实践中，若出租人已知或应当知道承租人将承租不动产用于商业经营的，则租赁合同提前解除给承租人造成的上述停产停业损失、搬迁费用，属于出租人在订立合同时应当预见的。但停产停业损失、搬迁费用的具体赔偿标准没有强制性法律规定，通常由承租人与出租人协商确定，双方协商不成的也可通过共同委托的第三方机构评估确定。

基于此，在订立租赁合同时，建议承租企业在租赁合同中尽量明确租赁期限届满或合同提前终止时，对附合装修装饰物的处理方法。若有协商空间，最好将如何定义“附着物”在合同内予以确认。其次，为确保请求权成立，承租人应注意妥善留存出租人同意装修、改建方案的书面凭证。此外，承租人亦应注意妥善留存租赁期限内对于承租不动产经营性投入的证据，如装修施工合同、设施设备购销安装合同及相应财务支出凭证等。

作者：天驰君泰律师事务所律师周乐、律师助理王愿

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