租赁住房REITs产品的主要法律问题

十九大报告明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。因此，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居是未来一定时期内的国家重要战略举措。租赁住房REITs产品正是通过资产证券化方式为企业提供了一条创新融资渠道和投资退出路径。

政策背景。2016年以来，中共中央办公厅、国务院办公厅、证监会、住建部等多部门发布实施了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）、《关于积极稳妥降企业杠杆率的意见》（国发[2016]54号）、《关于创新政府配置资源方式的指导意见》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）等一系列关于发展住房租赁市场、积极稳妥降企业杠杆率、创新政府配置资源方式的政策文件。

这些文件中明确提出了“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”、“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”、“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”等目标和举措，为租赁住房REITs产品的快速良性发展创造了良好的政策环境。

租赁住房REITs产品促进房地产企业经营模式转变。租赁住房REITs产品可以助力房地产企业“去库存、降杠杆”，为房地产企业在住房租赁市场投入高、回收慢的难题提供解决方案，会大力推动房地产企业由“开发销售”传统运营模式向“开发-运营”的新型运营模式转变。

房地产企业拥有大量住房资产，诸多企业现存资产中有很多限售、限价、尾盘类型的资产，该类资产均可以通过REITs工具进行有效盘活。房地产企业可以在当前租赁住房政策背景下，针对底层资产中存在的各种问题，通过监管部门的积极协调予以解决。因此，现阶段尽快推进租赁住房REITs产品，将有助于房地产企业自身利益最大化实现。

主要法律问题

租赁住房REITs产品具有产品结构复杂、参与主体多、疑难问题多等诸多法律问题，在产品推进中，既要对底层资产进行充分详尽的尽职调查，还要对发现的问题提供法律解决方案，包括物业产权确认、租金安排及现金流保证、物业资产抵押担保、差额补足、优先收购权安排、评级下调安排、结构化分层、保证金机制等。本文就主要问题分析如下：

物业资产抵押担保。租赁住房REITs产品操作中，项目公司一般会将其各自持有的物业资产分别抵押给信托受托人，为其各自在债权合同项下的借款提供抵押担保。如项目公司未能根据债权合同的约定按时足额偿还借款，则信托受托人有权以处分抵押物收取的现金偿付债权本息。

保证金/储备金机制。为充分保障投资人的权益，产品可以设置保证金/储备金机制，原始权益人可以在专项计划设立后向专项计划账户保证金科目支付初始储备金，并在物业资产跟踪评估值低于初始评估值和/或储备金科目划出应分配储备金后，将储备金补足至必备储备金金额。

优先级资产支持证券的开放退出及流动性支持。原始权益人为专项计划优先级资产支持证券的退出提供流动性支持，若存在全部或部分开放退出行权日对应的开放退出登记期内申请开放退出并经确认的优先级资产支持证券未完成开放退出的，计划管理人应通知原始权益人于开放退出行权日买入该等优先级资产支持证券。

优先收购权人及权利维持费。产品会安排原始权益人或指定的第三方作为优先收购权人，其有权根据交易文件的约定优先收购基金直接或间接持有的项目公司股权及对项目公司的债权，以及项目公司所持物业资产，并向专项计划账户支付根据优先收购权协议约定的权利维持费，作为其享有优先收购权的对价。

笔者相信，未来一段时期内租赁住房REITs产品一定会成为市场的热点，上述相关问题也一定会在不同的产品中有新的突破和发展，租赁住房REITs产品前景值得期待。

王立宏是大成律师事务所驻北京高级合伙人。其联系方式为电话+86 10 5813 7552 / +86 135 0100 6796 以及电邮 lihong.wang@dentons.cn