房地产众筹需更完善的监管机制

中央财经领导小组于2015年11月工作会议上首次提出“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。但是根据2015年1月份至11月份商品房销售情况，房地产去库存压力巨大。

互联网金融兴起，作为传统金融方式的补充，有效提高了金融资源配置效率。众筹作为一种能够在短时间内汇聚资金的方式，在房地产去库存的巨大压力下，成为众多开发商的选择。

万科、碧桂园、万达、中信地产等开发商，联合平安好房、天下贷、无忧我房、众筹网等众筹平台推出房地产众筹项目，房地产众筹应运而生。

2015年国务院发布《关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见》将众筹首次定义为：“众筹，汇众资促发展，通过互联网平台向社会募集资金，更灵活高效满足产品开发、企业成长和个人创业的融资需求，有效增加传统金融体系服务小微企业和创业者的新功能，拓展创业创新投融资新渠道。”据此，众筹目的是解决资金短缺问题，使拥有闲散资金的投资者、小微企业和创业者受益。

由于房地产众筹无专门立法，在其迅速发展的同时存在一些问题。首先是房地产众筹与证券法的衔接。房地产众筹的核心法律关系是证券发行法律关系，因此从证券法角度来说，首要问题是区分公开发行与非公开发行的边界。《证券法》第10条规定，向不特定对象发行或累计超过二百人的，属于公开发行。《私募股权众筹融资管理办法（试行）（征求意见稿）》第12条规定，融资者不得公开或采用变相公开方式发行证券，不得向不特定对象发行证券。

融资完成后，融资者或融资者发起设立的融资企业的股东人数累计不得超过200人。因此，房地产众筹需面向特定对象，且人数不能超过200人。根据《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》中股权众筹必须通过股权众筹中介机构平台进行的规定，房地产众筹通过中介平台，可视为面向固定对象。

其次，关于房地产众筹与《物权法》的衔接问题。在碧桂园上海项目中，以“一平方米”作为众筹单位，楼盘完成后投资者可以选择众筹权利转为产权。能否取得物权，虽《商品房销售管理办法》规定商品住宅不得分割拆零销售。但是《物权法》并不限制按份共有模式，上位法没有限制。而能否进行物权登记，《不动产登记条例》中无限制规定，但是经市场调研，上海普陀区最小登记面积为15平米，静安区为7平米，青浦区为10平米。由此可见，实际操作存在较大区别，房地产众筹权益事项需进一步关注。

最后，关于房地产众筹与《公司法》、人数及穿透核查的问题。由于公司法中规定了股东人数200人的限制，《私募投资基金监督管理暂行办法》规定：“以合伙企业、契约等非法人形式，通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于私募基金的，私募基金管理人或者私募基金销售机构应当穿透核查最终投资者是否为合格投资者，并合并计算投资者人数。”因此，房地产众筹中如投资人为合伙企业，需进行穿透核查，合并计算投资者人数。

综上，房地产众筹作为一种新型经济活动，需要立法不断完善。笔者建议：第一，加强对投资人权益保障；第二，加强对融资方规制；第三，设立平台机构并加强运营监管，增加信息披露和审查义务；第四，通过完善立法增强地产实物众筹的可行性，解决分割产权、登记等问题；第五，明确监管机构的范围、权限及方式，保护投资者权益和市场秩序。

作者：建纬律师事务所主任、北京仲裁委员会/北京国际仲裁中心仲裁员谭敬慧。北仲仲裁秘书茹明对文章亦有贡献