일본의 중요 토지 등 조사법에 대한 개요

2025년 7월 실시된 일본의 최근 총선거에서 집권 연립여당(자유민주당과 공명당)은 큰 패배를 겪었다. 한 신문은 이번 선거 결과가 외국인에 대해 더욱 엄격한 태도와 국익 중심주의 등 반세계화 정서가 일본에 도달했음을 보여준다고 보도했다. 이러한 배경에서, 2021년에 제정된 ‘중요 시설 주변 및 국경 낙도 등에 있어서의 토지 등의 이용 상황의 조사 및 이용의 규제 등에 관한 법률(중요 토지 등 조사법)’의 재검토는 본 저널에서 다루는 최근 동향을 주목하는 이들의 관심을 끌 것이다.

중요 토지 등 조사법은 외국 자본이 일본 내 토지를 부적절한 목적으로 취득하거나 이용하는 위험을 줄이는 것을 목표로 한다. 이 법의 보충 규정에 따르면, 법 시행 후 5년(2027년)이 지나면 정부는 법 시행 상황을 검토하고, 그 결과에 따라 필요하다고 인정되는 조치를 취해야 한다.

목적 및 주요 용어

일본의 영해와 국가 안보를 보호한다는 목적(제1조)을 달성하기 위해, 이 법은 지정 감시구역과 특별 감시구역 등 여러 중요한 개념을 도입하고 있다(아래 도표 참조).

감시 구역

현재 감시 구역과 특별 감시 구역을 합쳐 약 586곳이 지정되어 있다. 감시 구역 및 특별 감시 구역으로 지정된 지역은 내각부 웹사이트(resum2.go.jp)에서 확인할 수 있다. 약관에 동의하면 일본 지도가 나타나며, 원하는 위치를 확대하면 감시 구역은 파란색, 특별 감시 구역은 빨간색으로 표시되어 있는 것을 확인할 수 있다. 웹사이트는 일본어로만 제공되지만, 외국인 이용자도 비교적 쉽게 지도를 이용할 수 있을 것으로 보인다.

정부는 감시 구역과 특별 감시 구역을 주기적으로 추가하거나 해제할 수 있으므로, 일본에서 부동산 거래를 하는 외국인 투자자(특히 아래에서 설명할 신고 의무가 적용되는 200㎡ 이상의 부지 또는 연면적을 가진 부동산의 경우)는 이 웹사이트를 정기적으로 확인하는 것이 바람직할 것이다.

감시 구역

조사 및 정보 수집. 정부는 감시 구역 내 부동산 사용에 대해 검토를 실시한다(제6조). 정부는 해당 부동산의 사용자 및 관련 당사자의 이름, 주소, 본적(또는 국적), 생년월일, 연락처, 성별에 관한 정보를 관련 기관에 요청할 수 있다(제7조).

정부는 감시 구역 내 부동산 사용자 또는 관련 당사자에게 해당 부동산의 이용에 관한 보고서나 서면 자료를 제출하도록 요청할 수 있다(제8조). 보고서나 서면 자료를 제출하지 않거나 허위로 제출할 경우, 30만엔(약 2035달러) 이하의 벌금이 부과될 수 있다(제27조).

감시 구역 내 부동산 사용자에 대한 권고 및 명령. 정부는 감시 구역 내 부동산 사용자가 해당 부동산을 중요 시설이나 외딴 영토 섬의 기능을 저해하는 방식으로 사용하거나, 그러한 위험이 명백히 있는 경우, 해당 기능을 방해하는 사용을 방지하기 위해 필요한 조치를 취할 것을 사용자에게 권고할 수 있다(제9조 제1항, 위 도표 참조).

다음은 저해 행위로 간주될 수 있는 행위의 예시이다:

1. 1. 자위대가 운용하는 항공기의 이착륙 또는 레이더 운용을 방해하는 구조물의 건축;
   2. 저조선 유지를 방해하는 영해 기준선 인근의 토지 변경.

어떤 행위가 저해 행위에 해당하는지는 각 개별 사안의 구체적인 상황에 따라 판단된다.

전항에 따라 권고를 받은 사람이 정당한 사유 없이 권고된 조치를 이행하지 않는 경우, 정부는 해당 조치를 이행하도록 명령을 내릴 수 있다(제9조 제2항). 이 명령을 위반할 경우 2년 이하의 징역 또는 200만엔 이하의 벌금, 또는 그 병과에 처해질 수 있다(제25조).

특별 감시 구역

매매계약(PSA) 체결 전 사전 통지. 특별 감시 구역 내에서 200m² 이상인 토지 또는 바닥 면적을 가진 부동산에 대해 PSA를 체결하기 전에, 당사자들은 아래 사항들을 사전에 총리에게 통지해야 한다(제13조 제1항, 위 도표 참조). 이 통지 의무는 매수인과 매도인 모두에게 적용된다는 점에 유의해야 한다.

위 제9조 제2항에 따른 권고 및 명령과 관련하여, 사전 통지는 정부가 다음과 같은 조치를 취할 수 있도록 하는 계기가 된다:

1. 1. 초기 조사를 실시함(제13조 제4항);
   2. 감시 구역 내 부동산의 이용자 또는 관련자에게 그 이용에 관한 보고서나 서면 자료의 제출을 요구함(제8조 및 제13조 제5항);
   3. 상기 규정에 따라 권고 및 명령을 내림.

이러한 권고 및 명령에는 필요 시 예정된 거래의 중단이 포함될 수 있다.

사전 통지를 하지 않고 PSA를 체결하거나, 허위로 통지한 경우에는 6개월 이하의 징역 또는 100만엔 이하의 벌금에 처해질 수 있다(제26조).

처벌

본 조항의 관련 부분에서 언급한 바와 같이, 다음과 같은 처벌이 적용된다(아래 도표 참조).

법인의 대표자, 대리인, 직원 또는 근로자가 해당 항목을 위반한 경우, 위반한 개인과 그가 대표하는 법인 또는 개인 모두에게 벌금이 부과될 수 있다(제28조).