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马小方律师受邀参加中国国际物业博览会并发表主题演讲
2023年10月13日,中国物业管理协会法律政策专业委员会副秘书长、陕西省律师协会物业法律专业委员会主任、高文西安办公室合伙人马小方律师受邀参加中国国际物业博览会。中国国际物业博览会同期召开“良法善治与行业发展”第五届物业管理法治论坛,马小方律师在论坛上发表《守旧与创新—城市老旧小区改造及管理再认识》主题演讲。
老旧小区改造的国家定位
在第五届物业管理法治论坛上,马小方律师首先强调了城市老旧小区改造的重要性,认为这是重大民生工程和发展工程,能够满足人民群众对美好生活的需求,推动惠民生扩内需,促进城市更新和开发建设方式的转型,以及经济的高质量发展。
四个视角看老旧小区改造
马小方律师从法律、财政、房地产发展和老旧小区居民等多个视角,深入剖析了老旧小区改造的深层含义。他提出,老旧小区改造不仅是公共财产对部分群体的无偿转让,也是公共财政对部分群体的财政补贴,更是后房地产时代经济发展的新驱动,以及满足老旧小区居民对美好生活向往的需要。
老旧小区改造的对象
马小方律师认为,老旧小区的改造对象主要包括建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全,以及居民改造意愿强烈的住宅小区。这些小区由于历史原因和管理不善,存在诸多问题,严重影响了居民的生活质量和社区环境。
马小方律师表示,老旧小区的改造不仅仅是硬件设施的更新和修复,更重要的是转变思想观念,从“要我改”向“我要改”转变。只有居民真正意识到改造的重要性,愿意出资并参与改造,才能保证改造的顺利进行和成果的持久保持。
另外他还提到,改造相对容易,因为只要有资金就可以进行硬件设施的更新和修复。但更难的是守住改造成果,防止问题再次出现。因此,需要建立长效管理机制,加强物业管理,提高居民的自治意识和参与度,确保改造效果的持续性和稳定性。
六个缺点和六个优势
马小方律师概括了老旧小区的六个缺点,包括老人多、房龄老化、配套无或不足、无物业或少物业、收费低或无收费,以及无公维资金。这些缺点给老旧小区的管理和居民的生活带来了诸多不便和挑战。同时,马小方律师也指出了老旧小区的六个优势,包括区位优势明显、租金低且出租率高、熟人社会、生活成本低、物业费低,以及文化积淀丰富。这些优势为老旧小区的改造和管理提供了有利条件和发展潜力。
破解社区治理难题的良方都在问题本身
在谈到老旧小区改造的创新之处时,马小方律师列举了多个方面,如熟人社会治理、规划建设重整、老城区配套完善、建筑物养老金续筹/补建等。他认为,这些创新举措可以使社区治理回归本源,提升城市经济发展的内驱力,补齐核心区域的短板,使受益与责任归位,提升缴费意识与缴费能力,以及为养老改革深化发展提供试验田。
必须看清老旧小区改造的问题
对于老旧小区改造面临的挑战,马小方律师也直言不讳。他提出,公共维修资金的续筹补建是防止“旧病复发”的前提,而老旧小区改造很大程度上是“公费医疗”。此外,如果缺乏城市片区规划统筹考虑,老旧小区改造可能会再陷入老旧加速的尴尬。
关于老旧小区改造的建议
最后,马小方律师为老旧小区改造提出了建议。他认为,应该坚持谁出资谁收益的原则,鼓励居民直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益。同时,应将老旧小区作为城市宝贵的稀缺资源,从规划上考量城市片区在社区养老、青年创业、托育等方面的需求,并进行合理布局。此外,还需要探索国企对物业管理兜底、支持业主自管等机制,强化属地社区职能,弱化老旧小区本身,充分发挥熟人社会治理优势,以提升物业管理水平。
马小方律师的演讲引发了在场听众的热烈讨论和深思,为城市老旧小区改造及管理提供了新的认识和思考角度。
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