投资澳大利亚房地产

作者: 魏迈克、冯鹏程,Blake Dawson
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大利亚拥有世界上数一数二的成熟和透明的房地产市场,再加上澳大利亚稳定的政治环境,丰富的自然资源以及迅速发展的服务业等优势,澳大利亚的房地产市场对中国投资者来说具有极强的吸引力。

在澳大利亚,几乎所有土地都按照托伦斯土地登记制度(Torrens system)进行登记。这项制度规定,取得房地产产权的方法是向统一的登记机关进行登记。一般来说,土地所有者经登记的宗地产权不容质疑或撤销。每个州和领地都有自己的房地产法规和登记制度,但这些法规和制度都以托伦斯土地登记制度为基础。在澳大利亚具体适用的房地产法律是相关各州或各领地的法规和判例法。一些地区的土地(通常是农村地区)尚未采用托伦斯登记制度,而是继续沿用旧的(普通法)登记制度。

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魏迈克
国际合伙人和中国业务负责人
Blake Dawson

房地产登记

根据托伦斯登记制度,州和领地的政府对已经登记的产权提供担保。如果由于登记制度的运作问题使个人蒙受损失,大多数州和领地的立法规定政府都将提供赔偿。为了依照托伦斯制度获得登记保护,土地转让、抵押、地役权、限制性约定、收益权等事项都必须登记在案。如果不进行登记,则未登记权益的所有人仅享有衡平权益,并且不得对抗之后经登记的权益。至于哪些权益可以登记,各州和领地的规定各有不同。那些当事方之间的纯合约性权益,例如使用许可、土地优先购买权和购买选择权等,不能进行登记。

澳大利亚认可的主要土地权利有:

  • 自有产权(无条件继承的不动产)——这是一种无期限的产权,也是澳大利亚最常见的土地所有权形式;以及
  • 租赁产权。

还有一些土地权利也可以登记,例如抵押权、地役权和限制性约定。

原住民产权

联邦政府颁布的《1993年原住民产权法案》已于199411日正式实施。为了执行这部联邦法律,各州和领地也分别出台了相关法规。该法案对影响原住民产权的土地交易的有效性作出了规定,并建立起一套原住民产权申诉程序。与原住民产权有关的澳大利亚法律仍在不断完善中,因此在大多数土地交易中,为了保证交易的有效性,一定要审慎考虑可能涉及的原住民产权问题。

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冯鹏程
法律顾问
Blake Dawson

澳大利亚房地产投资的结构

外国投资者可以通过多种方式直接或间接地投资澳大利亚房地产市场,其中最常用的方式有:

  • 单位信托基金;
  • 全资子公司或合营子公司(该子公司在财务上独立于其母公司);
  • 外商直接投资或设立分支机构;以及
  • 房地产投资信托基金(REITs),包括批发式房地产基金。

外国投资者在选择最适合于自身具体情况的投资方式时,需要考虑各种因素,包括商业机会及法律、会计和税务等。

在单位信托基金中,受益人的权益被分成若干个单位。此种模式必须有受托人参与其中,而且房产的法定产权也属于受托人。此外,担任受托人的常常是投资管理人。

在澳大利亚注册成立公司

澳大利亚公司适用的法律为联邦政府的《2001年公司法》。《公司法》规定了几种类型的公司组织形式,其中与房地产投资者关系最密切的有:股份有限公司,担保有限公司以及无限责任公司。

在澳大利亚经营的外国公司,如果不设立澳大利亚子公司,则必须根据《公司法》申请注册为外国公司。打算申请注册的外国公司必须指定一个澳大利亚当地的代理人,代理其在澳大利亚的注册事宜。

房地产投资信托基金(REITs)

上市和未上市REITs所采用的主要法律形式是信托。对于REITs,除适用有关信托的一般法律规定外,《公司法》还规定了详细的监管架构。所有的REITs以及一些未上市的房地产基金都必须登记,并且以投资管理计划 (MISs)的形式受到《公司法》的监管。MISs还要遵守《公司法》中与并购和关联交易有关的规定。

作为上市实体,REITs还要遵守澳大利亚证券交易所的规定。

投资澳大利亚REITs的外国机构通常不会遇到澳大利亚外国投资法所管辖的问题,因为投资额常常达不到相关金额要求。不过,外国机构对澳大利亚房地产基金或基金管理人的控制,以及责任实体中控制权益的变化却可能使其遇到这样的问题。

魏迈克领导博雷道盛的中国业务。

冯鹏程是博雷道盛上海代表处的法律顾问。

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博雷道盛上海代表处

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