投资瑞士房地产时避免陷阱

作者: Felix Egli、吴帆,菲谢尔律师事务所
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士地处欧洲中部, 风光旖旎,政策稳定,经济繁荣,建筑设计和施工质量上乘,这都赋予瑞士房地产良好的投资价值,尤其受到寻求稳定回报的外国投资人的青睐。

但是另一方面,瑞士国土面积狭小且境内多山,可用于房地产建设的土地资源非常有限。为避免房地产市场过热和炒作行为,瑞士法律(《雷克斯科勒(Lex Koller)法》)长期以来对外国人采取了房地产限购措施 —— 外国人获得产权之前必须获得州层面的批准。

Felix Egli 菲谢尔律师事务所 高级合伙人、中国业务部主管 Senior Partner, Head of China Desk VISCHER
Felix Egli
菲谢尔律师事务所
高级合伙人、中国业务部主管

商业地产

过去几年是瑞士房地产市场持续开放的一个时期。今天,在购买商业房地产(与民用住宅不同)时,外国投资者已经不再受到区别对待。商业房地产包括工厂建筑、仓库和储存设施、办公用房、购物中心、商店、酒店、饭店、车间或者医生诊所,但是不包括建设和出租民用住宅业务。外国投资者购买商业房地产不需要获得许可,也不会受到任何其他歧视性待遇;商业房地产可以由所有者自行使用、出租或者完全作为资本投资而持有。

但是,如果把未开发的土地算在内,一家企业若拥有未开发的土地和商业房地产,只需满足下列条件,外国投资者便可购买,即:这片未开发的土地占该房地产土地总面积不足三分之一,或者不足二分之一,并在一年之内进行开发。如果企业既拥有商业房地产,也拥有住宅房地产,则需满足下列条件,外国投资者方可购买,即:住宅不超过该房地产土地总面积的20%-33%(该比例的界定因个案以及主管当局的实践而异)。

吴帆 Wu Fan 菲谢尔律师事务所 中国业务部 顾问 Counsel China Desk VISCHER
吴帆
菲谢尔律师事务所
中国业务部顾问

住宅地产

外国企业或者外国控股企业如果要投资或买卖住宅房地产(其中包括购买民用住宅房地产公司的控股权)通常仍属于禁止之列。迄今为止,出于国家利益,瑞士政府几乎从未批准外国企业或者外国控股企业投资于其住宅房地产。一个非常罕见的案例,就是埃及控股的奥斯康开发控股有限公司在基础设施薄弱的安德马特地区收购未开发的土地用于住宅项目建设。

不过,以下情形视为例外:

  1. 证券交易所上市的住宅房地产公司的收购股份甚至控股权(被定义为至少33%以上的投票权)是被允许用于投资的,但在收购控股权的情况下,目标公司必须剥离其住宅房地产。
  2. 允许合法居住在瑞士的非欧盟和欧洲自由贸易联盟外国人在此购置自己自住居所,并且以此居所确定其住所地。
  3. 允许非欧盟和欧洲自由贸易联盟的个人(即使住所地在国外)购置度假屋或二套房(无论是公寓或别墅)以满足个人居住需求(而非纯粹的财务投资需求),并且需由瑞士的26个行政区或州的当地政府颁发许可。瑞士联邦法律规定地方政府必须将用于度假屋和二套房的住宅房地产限制在该地区住宅房地产总量的20% 以下。
  4. 允许外国或外国控制的银行和保险公司在其抵押贷款借款人破产、被清算或被破产保护时收购抵押贷款借款人的住宅房地产。
  5. 允许外商或外资控股的保险公司购买一定量的住宅房地产,条件是他们持有的瑞士住宅房地产总价值不超过技术上为其在瑞士的金融活动所需的储备。

对中国的服务提供商,只要其服务内容涉及中瑞自贸协定(于2014年7月1日生效)中列举的服务项目,中瑞自贸协定会将上述例外转变为瑞士方面的承诺,即允许中国相关服务提供商收购住宅房地产。以上第4和第5点事实上已经在服务贸易总协定(GATS)框架下有效,而以上1-3点则超出了“服务贸易总协定”的承诺。

购买房地产可以移民瑞士?

与许多房地产供应量充足且人口稀少的国家不同的是,在瑞士拥有房地产并不能自动获得居留资格。即使你已投资瑞士商业地产,是否获准在瑞士入境或者获得机构许可证还要取决于瑞士外国人法的有关规定,该等法律为投资人提供了优惠待遇(中国瑞士自由贸易协定也做了相应规定)。如果您在瑞士拥有度假屋,则基本能保证在需要时获得短期旅游入境签证。

中国的合法居民可持有瑞士永久居留证(居留证C)或者居留证(居留证B)。就《雷克斯科勒法》而言,持有居留证C的人享受国民待遇,可自由购买商业地产和住宅。持有居留证B的人被视为“特殊外国人”(见上文第2点)。 他们可以在其实际居住地购买一栋(仅限一栋)独栋房屋或者自用公寓,不必申请批准。这类房屋必须自住,不能出租(部分出租也不行)。一般来说对房屋的面积没有限制;但是面积不能大到让人怀疑购买者的目的是为了投资。当房屋面积超过3000平米时,土地登记部门将把买家转报建筑许可部门,后者将对买家是否获准购买该房屋做出决定。

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