REITs中土地实际与证载用途不一致如何解决

作者: 秦茂宪、顾明伟,竞天公诚律师事务所
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础设施REITs项目中,经常会遇到土地实际用途与国有土地使用权证证载用途(下称“证载用途”)不一致的问题。本文拟结合首批基础设施REITs试点及IPO项目实践,归纳总结在基础设施REITs项目中此类问题的常见解决方案。

相关规定

根据《土地管理法》,国家实行土地用途管制制度,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关政府自然资源主管部门同意,报原批准用地的政府批准。

根据上述规定,土地实际用途与国有土地使用权证证载用途不一致,可能导致项目公司出现被政府自然资源主管部门责令交还土地、处以罚款的风险。土地使用依法合规是开展基础设施REITs的基本条件之一,如存有该问题而未妥善解决,将严重影响试点项目的申报。

解决方案

原始权益人出具承诺函。如在博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金项目中,《不动产权证书》记载的土地用途为工业用地,房屋用途为工业、商业、食堂,但其实际用途则是作为研发办公及商业等配套用途出租给信息技术产业、文化创意产业等企业,与规划用途、证载用途存在不一致的情形。

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秦茂宪
合伙人
竞天公诚律师事务所

对此,原始权益人招商局蛇口工业区控股股份有限公司出具承诺函,承诺赔偿项目公司因土地实际用途与国有土地使用权证证载用途不一致所遭受的全部损失(如有),承诺有效期截至各基础设施项目所在地块的土地使用权到期之日(包括土地使用权续期期间)。

取得政府说明性文件。如在中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金项目中,《国有土地使用证》记载的普洛斯通州光机电物流园所在宗地的土地用途为工业用地,建设用地规划许可证记载的项目名称为工业厂房及配套,而实际用途则为物流仓储及配套设施。

对此,北京市规划和自然资源委员会通州分局在出具的回复意见中确认,鉴于项目已取得北京市规自委通州分局核发的相关规划手续,且完成竣工验收备案并已取得房屋所有权证等相关产权证书,项目建设单位在建设前期已考虑相关业态要求,符合促进城市功能合理复合化发展、推进存量空间的精细化提升等要求,北京市规自委通州分局同意普洛斯通州光机电物流园项目参与申报基础设施 REITs 试点。

取得政府说明性文件并出具承诺函。如在浙农股份IPO项目中,发行人及其下属子公司拥有的房屋和土地中,存在建设在土地实际用途与证载用途不符的土地上的房屋。

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顾明伟
律师助理
竞天公诚律师事务所

就此,浙江省自然资源厅出具相关复函中确认,未发现标的公司及相关子公司因违反土地管理法律法规而受到自然资源主管部门处罚的情形。对于目前标的公司及其子公司存在的土地、房产使用权问题,浙江省自然资源厅将及时给予政策指导,依法依规推进相关问题的妥善解决。

同时,标的公司控股股东浙农控股、实际控制人浙江省供销社、兴合集团出具承诺函,承诺如存在浙农股份及其合并报表范围内的子公司因相关土地未办理土地使用权证和/或房屋未办理房屋所有权证、实际用途与证载用途不符等事宜受到有关行政主管机关行政处罚的情形,其承诺将承担相应的赔偿责任。

申请变更建设土地用途。如在飞南资源IPO项目中,发行人子公司拥有的土地同样存在实际用途与规划用途不一致的情况,就此,飞南资源的子公司向政府主管机关提出了变更土地性质的申请。

经审核,四会市城乡规划局核发了《建设项目用地性质变更审批意见》,同意该地块土地性质由“工业用地”变更为“二类居住用地兼容商业服务业设施用地”。同时,四会市人民政府、四会市自然资源局就上述地块改变土地用途事项作出批复,同意变更土地用途。

另外,鉴于工业用地与居住用地在土地价格、出让年限方面存在较大差异,飞南资源的子公司与四会市自然资源局重新签订了《国有建设用地使用权出让合同》,约定于合同签订后30天内补缴土地使用权出让金。

竞天公诚律师事务所合伙人秦茂宪、律师助理顾明伟

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