企业并购以土地使用权作价出资

作者: 李东明、杨露,共和律师事务所
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据中国《土地管理法实施条例》的相关规定,国有土地有偿使用方式主要有出让、租赁、土地使用权作价出资或入股三种。其中,以土地使用权作价出资入股的形式,包括在企业并购中所涉及的土地出资及估值,在近年来的商业案例上越来越多,并且出资主体往往是国有企业。

李东明 Li Dongming 天达共和律师事务所 合伙人 Partner Concord & Partners
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入股类型

以土地使用权作价入股的类型一般可分为三种:1)国家以国有土地使用权作价入股,界定为国家股(参见《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第三条);2)企业法人或其他经济组织将出让取得的土地使用权作价入股,界定为企业法人股(参见《国土资源部、全国工商联关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》);3)农村集体经济组织以乡镇土地利用总体规划确定的建设用地土地使用权作价入股兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业,可界定为集体股(参见《土地管理法》第六十条)。

若以授权经营的土地或划拨土地的土地使用权作价入股,应报经土地行政主管部门批准,并补缴土地出让金。(参见《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》)

此外,根据《最高人民法院民二庭关于“股东以土地使用权的部分年限对应价值作价出资,期满后收回土地是否构成抽逃出资”的答复》,股东可以以土地使用权的部分年限作价出资入股。

以土地使用权作价入股的前提是,投资者拥有完整的土地使用权,包括但不限于拥有以土地使用权租赁、转让、作价出资等相关权利。

杨露 Yang Lu 天达共和律师事务所 实习律师 Trainee Lawyer Concord & Partners
杨露
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评估作价

根据《公司法》的相关规定,对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。因此,评估是土地使用权作价的基础。

现有法律法规对土地使用权的出资究竟采取什么评估方法并没有明确的要求。目前,土地使用权的评估方法主要有三种:1)市场比较法,是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法;2)收益还原法,是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法;3)成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

需要注意的是,国有企业以非货币资产出资,应当遵守国家有关国有企业土地资产处置的特殊规定:《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》改革了原先的土地估价确认和审批制度,建立了土地估价报告备案制度。改制涉及的土地采用国家作价出资入股处置的,企业自主选择土地估价机构进行土地评估,土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。

会计处理

若在有限责任公司或股份有限公司设立时,以土地使用权作价出资,通常投资者认缴的出资往往与注册资本一致,因此,土地使用权估值将会直接计入注册资本和实收资本。

然而,企业并购时,以土地使用权作价出资,却可能存在土地使用权估值部分计入注册资本和实收资本,部分计入资本公积的情形:在土地使用权估值范围内,按投资比例计算的出资额计入实收资本,超过部分计入资本公积——资本溢价。如,某国有土地使用权的估价为X,以土地使用权入股的投资者拟实现的持股比例为a%,而与a%持股比例相对应的出资额为Y,则将Y记入注册资本和实收资本,就土地估价超出持股比例所对应的部分(即X-Y),记入资本公积。

根据《公司法》第二十八条,以非货币财产出资的,应当依法办理其财产权的转移手续。根据《中国注册会计师审计准则第1602号--验资》的相关规定,以知识产权、土地使用权等无形资产出资的,应当审验其权属转移情况;在出资者依法办理财产权转移手续后,按照国家有关规定在资产评估的基础上审验其价值。

以土地使用权入股的投资者出资义务履行完毕的标志是完成土地使用权的权属转移手续。

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